La llei 4/2013, va entrar en vigor el passat dia 6 de juny amb la finalitat de promoure i flexibilitzar el mercat de lloguer d’habitatges.
Aquesta nova llei modifica determinats articles de l’anterior Llei d’Arrendaments Urbans (29/1994) de la que podem destacar els segënts punts:
1.- La durada mínima de l’arrendament es redueix de cinc a tres anys. Les parts podran pactar lliurament la durada de l’arrendament. Si la durada és inferior a tres anys, arribat el dia del venciment del contracte, aquest es prorroga obligatòriament per terminis anuals, llevat que l’arrendatari manifesti a l’arrendador, amb trenta dies d’antelació com a mínim a la data de terminació del contracte o de qualsevol de les pròrrogues, la voluntat de no renovar-lo.
2.- Transcorregut el primer any de durada del contracte, l’arrendador podrà recuperar l’habitatge si el necessita per destinar-lo a residència permanent per a ell o els seus familiar de primer grau de consanguinitat o per adopció o per al seu cònjuge en els supòsits de sentència ferma de divorci o nul·litat matrimonial. L’arrendatari ha de ser notificat amb dos mesos d’antelació com a mínim a la data d’ocupació de l’habitatge per l’arrendador.
3.- L’arrendatari podrà desistir del contracte d’arrendament en qualsevol moment, transcorreguts sis mesos, sempre que ho comuniqui a l’arrendador amb una antelació mínima de trenta dies. Les parts podran pactar en el contracte que, per al cas de desistiment, l’arrendatari hagi d’indemnitzar l’arrendador amb una quantitat equivalent a una mensualitat de la renda en vigor per cada any del contracte que resti per complir. Els períodes de temps inferiors a l’any donen lloc a la part proporcional de la indemnització.
4.- Les parts podran pactar l’actualització de la renda en la data què es compleixi cada any la vigència del contracte. En defecte de pacte exprés, el contracte s’actualitzarà aplicant a la renta corresponent a l’anualitat anterior la variació percentual experimentada per l’índex general nacional d’índex de preus del consum (IPC).
5.- En cas d’impagament de la renda, la resolució del contracte d’arrendament procedirà de ple dret quan l’arrendador requereixi judicialment o notarialment a l’arrendatari el seu pagament o compliment i aquest no contesti al requeriment en un plaç de deu dies.
Aquesta nova llei permet la creació d’un Registre de sentencies fermes d’impagaments de renda de lloguer, en el que durant sis anys hi constaran les dades de les persones que han incomplert l’obligació de pagar la renda en contractes d’arrendaments i que han estat condemnades per sentència ferma en un procediment de desnonament.
La nova llei d’arrendaments urbans de 2013 que ofereix a l’arrendador més seguretat i fomenta el mercat de l’habitatge de lloguer, comporta per l’arrendatari una gran inseguretat puig que no podrà gaudir d’una llar estable si la durada mínima de l’arrendament es redueix a tres anys. Tampoc ajuda el fet de que la falta de pagament d’un sol mes de renda permeti el desnonament.
En sentit contrari, facilitarà que els propietaris d’habitatges de lloguer que els tenen tancats per por a no cobrar i a les dificultats per recuperar la possessió, els posaran a disposició dels potencials arrendataris que tenen les portes tancades a la compra d’habitatges familiars.
Francesc J. Trinidad
